Données retenues
- Prix de vente déclaré
- 300 000,00 €
- Prix net de cession
- 300 000,00 €
- Prix d’acquisition corrigé
- 245 000,00 €
- Plus-value brute
- 55 000,00 €
Simulateur actif
Plus-value immobilière
Estimation locale avec hypothèses visibles et points de vigilance utiles au dossier.
Résultat estimatif15 211 €
Étape 1
Origine du bien
La mécanique change surtout sur la base d’acquisition et l’accès aux forfaits.
Étape 2
Données de vente
On pose la chronologie et les montants de cession avant de reconstruire l’acquisition.
Ajustements de cession masqués en mode simple
Les éléments majorant la cession et les frais vendeur sont supposés nuls. Passez en mode expert si le dossier en comporte.
Étape 3
Base d’acquisition
Saisir la valeur qui correspond réellement à l’entrée du bien dans le patrimoine.
Étape 4
Travaux et exonérations
Le calcul reste local et anonyme. Les cas partiels sont ventilés sur la fraction réellement exonérée.
Travaux gérés en mode simple
Le forfait travaux reste retenu s’il est applicable. Passez en mode expert pour arbitrer avec un montant réel.
Le simulateur ne retient ici qu’un seul régime d’exonération à la fois.
Régimes avancés non entièrement automatisés
Exemples à vérifier manuellement : non-résidents, entrée en établissement, retraite ou invalidité sous conditions, remembrement, surélévation ou dispositifs temporaires.
Hypothèses retenues
- Origine retenue
- Achat
Prix payé selon l’acte, avec frais réels ou forfait 7,5 %.
- Chronologie
- 30 mars 2015 → 30 mars 2026
11 ans de détention retenus pour les abattements.
- Base acquisition
- 200 000 €
Montant payé ou valeur assimilée retenue comme base de départ.
- Frais d’acquisition
- Forfait 7.5 %
Montant calculé : 15 000,00 €.
- Travaux retenus
- Forfait 15 %
Montant calculé : 30 000,00 €.
- Exonération
- Aucune
Régime de droit commun appliqué.
- Mode de travail
- Simple
Les champs avancés sont masqués tant qu’ils ne sont pas nécessaires.
Points à vérifier
- Vérifier qu’aucun élément majorant la cession ou frais vendeur admissible n’a été omis.
- Comparer le forfait de 7.5 % aux frais réels si le dossier les documente.
- Confirmer que le forfait travaux reste plus favorable que les factures réellement exploitables.
Sources officielles
Règles et mise à jour
Comparaison
Comparer des scénarios
Ajoutez au moins un scénario sauvegardé pour comparer la simulation en cours.
Sauvegarde locale
Scénarios enregistrés
Les scénarios sont stockés localement dans ce navigateur, sans envoi vers un serveur.
Chargement des scénarios…
Cadre d'usage
Ce que le module fait
Le simulateur restitue une estimation exploitable, mais assume clairement ses limites et ses hypothèses.
- Affiche l'origine de propriété, les bases retenues, les abattements et la surtaxe éventuelle.
- Montre les régimes d'exonération usuels disponibles dans cette version.
- Conserve le calcul dans le navigateur, sans collecte de données personnelles.
- Ne crée une sauvegarde locale qu'en cas d'action volontaire sur un scénario.
Référentiel
Règles et vigilance
Les paramètres fiscaux sont chargés depuis un JSON statique versionné avec le site.
Sources surveillées
Aucun changement détecté sur les sources officielles surveillées depuis la dernière revue métier.
- Source déclarée : Révision manuelle à partir d’impots.gouv, Service-Public et BOFiP.
- Dernière revue métier : 30 mars 2026.
- Les cas avancés restent à confirmer avant validation notariale finale.
Méthode
Logique de calcul
Le résultat n'est jamais affiché sans la mécanique qui le produit.
1. Reconstituer le prix net de cession
Partir du prix de vente, ajouter les éléments qui majorent la cession et retrancher les frais vendeur admissibles.
2. Déterminer la base d'acquisition pertinente
Selon l'origine du bien, retenir un prix payé, une valeur déclarée à la mutation ou une combinaison terrain + construction.
3. Calculer la plus-value brute
Comparer le prix net de cession au prix d'acquisition corrigé pour dégager la base brute.
4. Appliquer exonérations et abattements
Vérifier d'abord les exonérations possibles, puis appliquer les rythmes distincts d'abattement IR et prélèvements sociaux.
5. Contrôler la surtaxe et la cohérence dossier
La surtaxe ne s'apprécie qu'après base imposable IR. Les pièces et hypothèses doivent rester explicites.
Hypothèses et contrôles
Limites assumées
Le module garde visibles les limites, contrôles et questions utiles avant validation finale.
- Le simulateur reste un outil d'aide. Il ne remplace pas la liquidation notariale complète.
- Certains cas avancés doivent être revus manuellement : non-résidents, dispositifs temporaires, invalidité, retraite, remembrement, surélévation et cas atypiques.
- Une donnée absente ou mal qualifiée peut modifier fortement le résultat : la prudence dossier prime sur la vitesse.
- Titre exact d'acquisition ou de mutation retrouvé et daté.
- Base d'entrée cohérente avec l'origine de propriété.
- Quote-part vendue confirmée en cas d'indivision.
- Travaux distingués entre forfait possible et dépenses réelles justifiées.
- Exonération invoquée documentée avant validation finale.
FAQ
Questions fréquentes
Réponses courtes à garder sous la main pour cadrer l’usage du simulateur.
Le montant affiché est-il opposable ?
Non. Il s'agit d'une estimation de travail, utile pour préparer un dossier et expliquer la mécanique, pas d'une liquidation opposable.
Pourquoi donation et succession restent-elles plus prudentes ?
Parce que la base d'entrée et les frais admis dépendent davantage de la mutation gratuite et des justificatifs réels.
Pourquoi l'outil sépare-t-il IR et prélèvements sociaux ?
Parce que les abattements n'avancent pas au même rythme et que l'extinction totale n'intervient pas à la même date.
Pourquoi la première cession peut-elle rester partiellement taxable ?
Parce que seule la fraction du prix réellement remployée dans la future résidence principale peut être exonérée.